只看地图就敢来嘉兴炒房的你，我一万个服气！
△此音频大小为1.44MB
嘉兴火了！火在5月22日的土拍。在这场8宗地的争夺中，因为“限价竞买+抽签竞得”的新玩法，有400多家房企参与，披着满天飞的小马甲。
5月22日的前一天，嘉兴房地产市场，刚刚执行“限售”。
至于开发商为什么要制造各种各样的马甲，在限售执行的第二天依然兴致勃勃势必拿下嘉兴的土地？
我猜想，也许和N多跑来嘉兴买房的投资客一样，发现了嘉兴所谓的被低估的位置优势？
只看地图就有人敢吹响来嘉兴抢房的号角！
这张图想必大家都不会陌生，在众多写到嘉兴价值的文章中都会看到。
嘉兴的地理优势▼
注：图片来自于网络
嘉兴是上海、苏州、杭州、宁波四城市的中心点，与前3者的距离不到100公里，开车1个小时；与宁波距离略远，两个小时车程。这个区位位置在其他长三角城市中确实无法比拟，也是N多投资客来嘉兴买房的首要因素。
都说抱紧一线城市大腿好发展，嘉兴周围不仅有超一线城市上海还有个二线发达城市杭州。
当然，投资客们也注意到了，地理位置如此优越的嘉兴，房价竟然只是环沪城市中的价格洼地，去年年初，嘉兴市区7000+的房子遍地都是，而且并没有人在抢。可以买啊？怎么不能买？
看看嘉兴周边的上海、苏州、杭州全部史上最严限购政策，上海社保5年、苏州1年，杭州2年。这些人都能外溢到临近的嘉兴啊，因为嘉兴房价低啊，嘉兴外地人买房不用缴社保啊，嘉兴位置可真好啊！
当然，如果是嘉兴一头热抱紧上海的大腿，投资客们也不会无比振奋了。上海要打造1+6大都市圈同城，浙江省同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区。
这个消息甚至被一些人解读为“北雄安、南嘉兴”。但是雄安买不了了，那就去嘉兴吧，于是，从上海、温州甚至北方蜂拥而来的投资客挤占了嘉兴的售楼部，开盘必清。
再然后，嘉兴5、6年没有怎么涨的房价坐上了火箭，从7000-8000的价格一跃涨到了15000；再然后，嘉兴的库存极速去化，迅速逃离库存重灾区，一度无房可卖、一度领涨全国、也有了闻名全国的522土拍。
目前的嘉兴，我们几乎很难能够找个楼盘好好看看产品。因为，目前的嘉兴几乎没有在售的一手房源，整个市场库存极少。要不就是房子开盘售罄，要不就是还没有开盘，你得等着。
这里所说的嘉兴市场指的是嘉兴市区，嘉善将作专篇介绍。
不明行情的外地人还再往嘉兴售楼部投钱！
从7000+到15000，有人说这是投资客引发的，也有人说这是嘉兴价格的复苏。但不管怎么样，价格已经翻了一番。
这样的嘉兴，房价还有上涨空间，还有投资价值吗？
现在的嘉兴，还是有很多不明行情的外地人再往售楼部里投钱。他们也许下了嘉兴南站就在附近被拉进去了售楼部，被未来的规划所折服，然后加车位买下房子，压根来不及看到嘉兴整体的城市发展面貌。
嘉兴南站附近▼
嘉兴整个城市是组团化的片状发展，铺的摊子很大，有大量的城市空白。注意，这里的城市空白，并不是所谓的城市断裂带，已经算是乡镇，老嘉兴人所说乡下的既视感。而趁着嘉兴南站搞起来的城市新区，目前区域内有大量的空地，一片荒芜。
嘉兴城市的主力发展方向也很模糊，各个城市区块都有新城，这些新城中有不少规划的产业园，貌似要承接上海转移出来的产业，期望以点带面，各个区域连成一片，形成产业集群。可现实状况是，环沪一圈的城市都在等待这个机会，留给嘉兴的机会能有多少？分到各个区的又有多少？现实情况是，有很多产业园都冷冷清清、清清冷冷。
余新镇因为距离优势成为高铁新城▼
嘉兴新区大片空地有待开发▼
大片有待开发的空地丝毫没有打消投资客的预期。嘉兴的位置很好，无缝对接上海，早晚会发展起来的，但这个早晚，是多少年？你买在所谓新区的房子又有多少年才能找到接盘的人？才能有你理想的投资回报率？
正值午休时间，我们在位于秀洲区的万科某楼盘看房。售楼部外停了一溜儿看房车，车牌有浙A的，有浙B的，还有浙C和浙E的。售楼部里已经坐满。验资20万排号，不到一周时间，排了接近1000个号码，仅推出200多套房源。而100多平的三房基本上是7-8个人在排一套房。至于怎么买房？要按照首付比例选房，首付比例越高，你买到房子的机会越大。
位于南湖区的荣盛某项目，推出300多套房源，目前排号已经排了1500个。至于购买条件，买房可以，你必须得买个地下室，在有梅雨季节的嘉兴。这个地下室建筑面积在10平左右，价格是3000元/㎡。
位于秀洲区中梁某项目，9号开盘，当天推出的房子只剩下顶楼房源。目前的销售政策是必须一次性付款，而且要捆绑一个车位，车位24.8万。这之前，嘉兴的车位也就七八万一个，可买、可不买。而现在，在嘉兴，你只有买了车位，才有买房子的资格。这个在目前的嘉兴相当正常，且绝大部分购房者都已经接受了。
嘉兴南站附近某楼盘拓客小蜜蜂▼
嘉兴南站到上海虹桥坐高铁30分钟，高铁片区成为投资客最多的区域。嘉兴南站4.4公里范围内的某项目，主打73平两房，89平三房。嘉兴业内人告诉我们，这个楼盘主要针对的客户就是从上海过来买房的投资客，所以户型多以小面积为主，纯粹为了控制总价。这个售楼部外目前很荒凉，区域内没有配套，到处是摇车拉客户的拓客，有两组拓客为了争客户还发生了摩擦。
这是嘉兴的一手房市场，而在嘉兴，二手房市场也陷入前所未有的混乱中。新房限价，二手房不受管控，二手房普遍比一手房贵2000-4000元。同时，二手房业主惜卖，出现了反水现象。甚至有人在网上把原本15000元的房子挂到了30000元，并不真心卖。
目前的嘉兴，从表面上来看仍然是相当火爆的市场，到处没房可买，到处开盘必清，到处都是投资客。
但业内人这样告诉我们：前几个月，确实有很多人在抢房，楼盘确实也是开盘必清的节奏，其中有一部分原因是市场上的新推楼盘少。目前的真实情况是，下半年，嘉兴会有大量的项目陆续入市，而还在疯狂买房的外地投资客并不了解这个行情，还再给售楼部投钱。
一旦下半年，嘉兴有大量的项目将要入市！
嘉兴并不是无房可售，下半年，嘉兴有大量的项目将要入市。
有机构对嘉兴目前的库存做了计算，嘉兴市区潜在供应的楼盘接近50个，供应面积超过500万方，有超过4万套住宅。假设按照去年嘉兴的去化速度来计算的话，这些库存需要12个月才能消化完毕。要知道去年嘉兴的去化速度已经是8年来的最高值，显然，要消化掉嘉兴潜在的库存，正常值应该在12个月以上。
超过12个月的库存？你认为嘉兴的房价还能以怎样的速度上涨？
这是嘉兴目前潜在的库存量。我们再往前看，2017年嘉兴预计的土地供应量。
2017年，嘉兴市住宅用地计划供应247.5249公顷，住宅供应创了5年新高。也就是说基本上未来嘉兴有潜在的2.5万套房子。按照一般情况，这些地块儿会在6-10个月内入市，2.5万套房子也会在6-10个月内入市，按照目前的库存，需要8个月去消化。
按照这两个条件，未来嘉兴是有房可买的，且库存消化的时间并不短。
目前的嘉兴投资安全吗？
嘉兴的房价会涨吗？
会！但不可能一年之内从7000+轻松涨到15000了！
会涨，是因为地价在涨。嘉兴目前采用的也是政府限价，至于限价多少，一定是要综合拿地成本。
拿5月22日开出来的那几块儿地来说。市区范围内，万元的楼面价，按照成本来计算，这些地块儿未来至少要卖到15000+。
结合嘉兴的潜在库存，我们对嘉兴未来房价的判断是稳中有涨。
但能投资吗？
我们认为是不安全的。
为什么？
1、很长一段时间内，嘉兴楼市内部消化占主力，房价一直比较稳定，也就在09年被温州炒房团炒热了一波，这之后，嘉兴有5、6年房价都是很稳定的，也陷入浙江省的库存重灾区。
而目前的情况是，这个城市里潜在库存其实是充足的，而老嘉兴人一般都有几套房子了，仅靠内部消化是不可能的。
靠上海溢出的那部分人群去填满？别忘了，嘉兴的周围有上海、杭州、苏州等城市，嘉兴到这些城市工作的人并不少。
而嘉兴对外来人口的吸引力很有限。这点儿可以从嘉兴常住人口的变化中看到。5年，嘉兴的常住人口仅仅增长了7万人。
2、嘉兴省的GDP并不高，排在浙江省的第6位，3760.12亿元。从经济发展上来说，嘉兴与环沪的苏州、无锡、南通差距不小。
至于承接上海转移出的产业，江苏各城市比嘉兴更有优势。环沪的一圈城市都在盯着上海转移出的产业，不只是嘉兴。嘉兴能分到多少高新产业，又能吸引多少高精尖人才，否则，嘉兴的高房价谁来买单？
3、从7000+暴涨到15000，嘉兴房价的上涨最初是外地人来主导的，这个市场的投资化和投机化趋势太明显，房价已经完成了跳涨，经济基础又不稳定，后续的涨价推动力有点儿欠缺。
4、目前嘉兴的附加条件太多，捆绑车位、地下室，投资的门槛太高。
嘉兴目前也是两年限售，也就是五年后你的房子才能出售。大笔资金沉淀在这里，解禁后，大量的房子蜂拥入市，去哪儿找如此多的接盘人？
寄希望于上海外溢的客户，别忘了，嘉兴市区与上海还隔着一个离上海更近的嘉善在虎视眈眈得注视着。抱大腿，永远距离决定命运。
最后，有人说，嘉兴有被划入上海的可能性，我想说，去瞅瞅那个让众多投资者振奋的公告，浙江同意。所以嘉兴是浙江的嘉兴，至少现在是。
环沪城市考察系列：
米宅环沪考察正在进行中，目前，无锡、南通、苏州、嘉兴城市考察情况已第一时间在小密圈发布，敬请期待绍兴、宁波等城市的进一步分析。
↓↓↓ 点击"阅读原文" 进入米公子小密圈